為貫徹落實省政府“關于理順物業管理體制機制促進物業行業健康發展”專題會議部署要求，進一步加強物業收費管理，規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我省物業服務行業的健康發展，根據《民法典》《價格法》《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》和《山西省定價目錄》等有關規定，結合我省實際，經研究，現就進一步加強物業服務收費管理有關事項通知如下：
一、本通知所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
二、物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
業主、業主大會選聘物業服務企業之前由建設單位選聘物業服務企業的住宅小區前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，由設區市人民政府價格主管部門會同住建（房管）部門，根據各設區市住建（房管）部門公布的住宅物業服務等級標準和服務內容，以物業服務社會平均成本為依據，綜合考慮當地經濟發展水平和群眾承受能力，提出擬定相應的基準價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業根據規定的等級基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
業主、業主大會選聘物業服務企業之后的住宅小區以及非住宅物業服務收費實行市場調節價，收費標準由業主或建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。
三、物業服務等級標準和等級收費標準應根據經濟社會發展情況和物業服務行業發展狀況、服務成本變化情況適時調整并保持相對穩定。制定、調整實行政府指導價的物業服務收費標準，應開展價格調查，選取有代表性的物業服務企業開展成本監審或成本調查，履行征求社會意見、合法性審查、風險評估、集體審議等程序。
四、物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和合理利潤。物業服務成本構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業公共部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其他費用。
依法通過專項維修資金列支的住宅共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，不得計入物業服務成本。
五、物業服務收費按房屋產權建筑面積按月計收，也可采取預收費方式，預收周期最長不得超過12個月。已辦理不動產權屬證書的，按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動產權屬證書的，暫按商品房買賣合同約定的建筑面積計算，在不動產權屬證書辦理后，按登記的建筑面積結算，多退少補。未計入產權面積的儲藏間（地下室）、車位（庫）面積不得計入物業服務費的計費面積之內。
六、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。
七、對已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房，鼓勵各市根據本地實際，研究制定空置房認定標準和差別化收費政策，明確辦理流程，并在物業服務合同中約定。
八、電梯運行維護費屬于物業服務收費范圍，在制定物業服務收費標準時可一并考慮，也可單獨制定收費標準，各市可結合當地實際情況具體確定。電梯運行維護費應區別不同樓層及使用情況，制定合理差價。
九、物業服務企業依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，對業主或物業使用人在住宅室內裝飾裝修活動實施管理，收取的裝飾裝修管理服務費，屬于物業服務收費范圍，實行政府指導價管理，由設區市價格主管部門會同市住建（房管）部門提出擬定基準價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標準由業主或物業使用人與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在裝飾裝修管理服務協議中約定。
十、物業管理區域內的機動車停放服務收費按照我省機動車停放服務收費管理有關規定執行。機動車停放服務成本與物業服務成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛在物業管理區域內執行公務時應當免收停車費用。鼓勵各市結合實際對子女探望父母、父母看望子女以及婚喪嫁娶的臨時停放車輛和為業主、物業使用人提供配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，制定免費停放時段等優惠政策。
十一、物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應免費為業主、物業使用人配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，物業服務企業可以根據制作成本適當收取工本費。
十二、利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，應當由業主共同決定，所得收益在扣除合理成本后歸屬業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。
十三、物業服務企業與相關主體的責任義務邊界按照《山西省住房和城鄉建設廳等12部門關于印發<關于推動住宅物業服務企業規范化管理的指導意見>的通知》（晉建房規字〔2024〕154號）有關規定執行。
十四、十四、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
十五、物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
十六、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置，公示服務項目、服務等級、服務內容、計費方式、收費標準、收費依據以及投訴舉報電話等，自覺接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主，每年不少于一次公布物業服務項目收支情況，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
十七、物業服務企業應遵守國家法律法規及相關規定，履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。不得違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準。不得以任何形式強制捆綁服務并收費或多收費少服務、只收費不服務。不得通過分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準。
十八、各級住建（房管）部門應加強對物業服務行為的監管，督促指導物業服務企業按照合同約定以及有關規定，做好物業管理區域范圍內物業管理活動，負責對物業服務等級達標情況進行核查整治。業主委員會（物業管理委員會）應及時了解業主（物業使用人）的意見建議，組織業主共同決定物業管理事項，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，維護業主合法權益。
十九、各級市場監督管理部門應對物業服務收費過程中存在的超出政府指導價制定價格、不按規定明碼標價、價格欺詐等違法違規行為進行查處，維護正常價格秩序。
二十、本通知自2025年1月1日起執行。山西省物價局、山西省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》（晉價服字〔2015〕122號）同時廢止。
山西省發展和改革委員會?????山西省住房和城鄉建設廳
山西省市場監管理局
2024年12月1日
